Игорь Ушаков

Московская область (далее МО), являясь одним из наиболее стабильно и динамично развивающихся регионов России, прочно входит в число лидеров среди субъектов Российской Федерации по объемам промышленного и сельскохозяйственного производства, оказания платных услуг населению, обороту розничной торговли и объему привлекаемых инвестиций. Благоприятные условия для притока долгосрочных инвестиционных ресурсов, в первую очередь, стратегических инвестиций, которые созданы на территории Московской области, позволяют ей прочно удерживать лидирующие позиции в Центральном федеральном округе по такому важному показателю как объем прямых инвестиций в основной капитал промышленных предприятий. На сегодняшний день в Московской области успешно работают такие известные зарубежные компании, как «Мишлен» (Франция), «Главербель» (Бельгия), «Пилкингтон» (Великобритания), «Марс», «ПепсиКо» (США) и многие другие.

Также, Московская область на сегодняшний день представляет уникальный транспортный узел, в котором взаимодействуют все виды транспорта, включающие в себя сеть железных дорог, международные аэропорты, автомобильные дороги, часть из которых - дороги федерального значения, и разветвленную сеть внутренних водных путей. По территории МО проходят 12 радиальных федеральных магистралей, общая протяженность федеральных дорог в регионе составляет 2440 км, при этом 812 км магистралей имеют 4 и более полос движения. Основной задачей при строительстве новых автодорог на территории Московской области является кардинальное улучшение транспортного обслуживания населения и бизнеса в регионе, в первую очередь, за счет повышения мощности и улучшения качества транспортных связей в пределах Московской области. Строительство скоростной автомагистрали Москва - Санкт-Петербург и Центральной кольцевой автодороги позволит сформировать в зоне их тяготения новые «узлы ускоренного развитии» Московской области.

Казалось бы, какая связь между дорогами и недвижимостью?

Не открою секрета, что она, связь, как раз самая прямая. Всем известно, что чем лучше транспортная и дорожная доступность населенных пунктов, тем выше интерес к их земле. Динамика строительства в Московской области это наглядно показывает и характеризуется высокой инвестиционной активностью.

Больший интерес для инвесторов представляют города-спутники Москвы, но на всех «спутников» не хватает, и постепенно растает количество реализуемых проектов в городах, находящихся в пределах 50 - 100 км от МКАД.

Рынок недвижимости МО, объемы которого всего лишь некоторое время назад были весьма малы, сегодня переживает настоящий бум. С точки зрения реализации инвестиционно-строительных проектов, рассматриваемый регион является весьма интересным и перспективным направлением. От московского рынка недвижимости его отличает лишь уровень рентабельности.

На момент написания данного материала (июль 2007 г.) Московская область занимает первое место в России по объемам строительства жилья и вероятнее всего еще долго удержит пальму первенства.

Конечно, не все так радужно в строительной сфере МО, как и на большей части территории России, существует ряд проблемных вопросов в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов, таких, как:

• плохое состояние или отсутствие необходимого объема коммуникаций,
• дефицит источников тепла и электроэнергии,
• ограничение этажности строительства многоэтажного жилья (до 17 этажей).

Препятствий может быть и больше, но это не останавливает заинтересованные стороны - Администрации городов МО, инвесторов, застройщиков, девелоперов и др., а наоборот позволяет общими усилиями решать возникающие вопросы. Эффективным способом решения большей части вопросов является комплексная застройка целых микрорайонов или коттеджных поселков, с вытекающими: прокладка коммуникаций, строительство социальной инфраструктуры - поликлиник, школ, детских садов и т.д., что в итоге придает современный облик городам Московской области, а главное - делает приобретение жилья в них весьма привлекательным. Немало важно, что спрос на квартиры остается стабильно высоким и продолжает расти, одной из причин этого также является вытеснение покупателей нижнего ценового сегмента Москвы в Подмосковье. В первую очередь в Подмосковье дорожают квартиры. «Спрос в сегменте «эконом-класса» значительно выше, чем в сегменте «де люкс», - объясняет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood в эфире телеканала РБК в программе «В фокусе». Помимо местных, в Подмосковье вышли и крупнейшие московские инвесторы - застройщики с программами комплексной застройки районов. Некоторые из них являются участниками Программы межрегионального сотрудничества Правительства Москвы с Администрациями субъектов РФ в сфере строительства. В данной Программе также практикуется в некоторых регионах РФ комплексная застройка микрорайонов.

Возвращаясь к МО, необходимо отметить перспективные направления. Эксперты отдают предпочтение городам и поселкам, расположенным на расстоянии 30 километров от МКАД с хорошим транспортным сообщением, пример, направление – «новая рига». Плотность застройки 30 километровой зоны делает привлекательными земли в более отдаленных районах Подмосковья. Основной объем новых больших землеотводов (примерно 65%) приходится на Новорижское, Калужское, Дмитровское, Киевское, Волоколамское, Минское, Можайское и Симферопольское шоссе, где земли скупаются вплоть до 100 км от МКАД.

Отличительная особенность МО в том, что большая часть земель относится к категории сельхозназначения, а закон разрешает строительство жилья только на категории земли поселений. В этом случае инвестор, приобретает землю категории сельхозназначения или промышленные земли с дальнейшим переводом земли в необходимую категорию - необходимое условие для получения разрешения на строительство.

Соответственно, смена категории земли повышает ее стоимость в разы и становится реальным рыночным продуктом. Земля в ИЖС имеет более высокий правовой статус (под нее можно получить банковский кредит, оформить в собственность физического лица и много других преимуществ). Основными покупателями сельхозземель являются ленд-девелоперы и инвесторы- застройщики. Причем, застройщики в чистом виде делают это крайне редко и предпочитают иметь дело с землями, уже выведенными из сельхозоборота. Ленд-девелопмент - это отдельный бизнес, который заключается в превращении земли в ликвидный товар, в результате его осуществления стоимость земельного участка может увеличиться на 150-300% по сравнению со стоимостью этого участка в категории сельхозназначения. Но инвесторы и застройщики готовы платить такие деньги, т.к. получают практически землю «под ключ» с возможностью приступать к строительству. После того, как участок застроен, его стоимость может повыситься еще на 50-60%. Далее участок с постройкой реализуется потребителю. Если в процессе принимают участие риэлторы или посредники, в цену закладывается еще 1- 3% их комиссионных.

По словам Германа Грефа, затраты на смену категории ранее несли региональные власти. Как бы то ни было, сегодня это проблема инвесторов, и касается она в основном застройщиков многоквартирных домов.

Парадоксально, но для строительства коттеджного поселка получить разрешение легче. В 2006 году наблюдалась тенденция роста (примерно на 20-25%) предложений земельных участков с уже переведенной категорией (например, с земель сельхозназначения в ИЖС), что обусловлено возрастанием конкуренции на рынке земельных участков.

Достойным примером для рассмотрения можно взять направление Симферопольского шоссе с постоянно растущим и развивающимся городом Чехов.

Город Чехов, расположенный на юге Московской области, - город молодой (ему всего 52 года). Центр Чеховского района МО. Основан в XVIII веке, в 1954 году рабочий поселок Лопасня был переименован в город Чехов в честь великого русского писателя, который в течение семи лет (1892-1899 гг.) жил и творил в имении Мелихово, расположенном неподалеку от нынешнего Чехова. Город расположен в 77 км к Югу от Москвы. Население свыше 59 000 человек.

Чеховский район граничит с Подольским, Домодедовским, Ступинским, Серпуховским районами Московской области и Жуковским районом Калужской области. С Москвой Чехов связан Симферопольским шоссе, а также железной дорогой Курского направления. Железнодорожная станция «Чехов».

Чехов - один из тех городов Подмосковья, которые переживают второе рождение, обусловленное благоприятной экономической и экологической обстановкой. Всплеску интереса к нему не мешают даже 77 км, отделяющие город от столицы. Например, Чехов уже снискал славу одного из самых спортивных городов Подмосковья - построен спортивный центр «Олимпийский», Ледовый дворец спорта и зал бокса «Витязь», рядом с районной администрации гостиница «Олимпийская». Все началось с сооружения уникального дворца спорта «Олимпийский», на территории которого выступает сильнейшая гандбольная команда «Чеховские медведи», проходят крупные международные соревнования по различным видам спорта, также в «Олимпийском» состоялся чемпионат Европы по баскетболу среди юношей. В то же время Чехов по праву можно считать и промышленным центром юга Московской области. Самые важные предприятия города сумели адаптироваться к рыночной экономике. Кроме знаменитого Чеховского полиграфического комбината в районе уже работают совместные предприятия, а также фирмы со 100%-ным иностранным капиталом. Участие иностранных инвесторов дает немалые отчисления в местный бюджет и сказывается на развитии социальной сферы. Но даже среди успешных предприятий выделяются «Энергомаш» и «Гидросталь». В местной прессе их называют градообразующими. «Энергомаш» - это ведущее предприятие страны по выпуску энергетической арматуры для тепловых и атомных электростанций. Среди его заказчиков - российские, украинские, китайские и болгарские АЭС.

Самым престижным районом в городе считается тот, который расположен в непосредственной близости к железнодорожной и автобусной станциям. Популярностью пользуется микрорайон вокруг спорткомплекса «Олимпийский». Среди новостроек - как типовые панельные дома, так и монолитные дома по индивидуальному проекту, предназначенные для более состоятельных покупателей. Такие здания в Чехове, как правило, имеют не больше семи-девяти этажей, что позволяет сохранить атмосферу уюта, присущую малому подмосковному городу.

Еще несколько лет назад Чехов отнюдь не являлся местом, где можно было выгодно вложить средства в недвижимость, однако все изменилось после 2004 года, в течение которого наблюдался мощный и неуклонный рост цен на жилье. В 2005 ценовая планка поднялась совсем немного, в 2006 году стабильный рост. А после открытия в этом микрорайоне магазина «Рамстор» цены на квартиры вновь подросли. Дальше – больше. Буквально в чистом поле получает развитие 6-й микрорайон «Венюково». При въезде в город, вдоль Симферопольского шоссе, ГК «СУ-155» осуществляет строительство микрорайона Губернский, по соседству с которым находится крупный участок, выставленный на продажу с перспективой застройки многоэтажным жильем. В перспективе появление в городе различных объектов индустрии развлечений.

Выводы

Активизация строительства на расстоянии более 50 км от МКАД, например в г.Чехов, с дальнейшим развитием сегмента «эконом-класса» ведет к росту цен на землю, что закономерно, хотя ценообразование на подмосковном земельном рынке не всегда можно называть процессом всегда логичным. Но совершенно очевидно, что при эффективной реализации инвестиционно-строительных проектов в плюсе остаются все:

- администрации городов МО частично решают вопрос приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»;
- инвесторы получают хороший доход, по-другому и быть не может, прежде чем входить в проект, хорошо его прорабатывают;
- население получает не всегда доступное, но все-таки жилье.