Валерия Илюшина, УК «Атлас Капитал»

В последнее время все чаще паи ПИФов активно выводятся на российские торговые площадки. Является ли этот шаг рациональным и привлекательным для клиентов, или это, что называется имиджевый ход, своего рода джентльменский набор уважающей себя Управляющей компании? Поговорим о целесообразности вывода на биржу паев ЗПИФ недвижимости.

В основном, конечно, это рациональный шаг. Вывод паев на биржу позволяет превратить пай в полноценный финансовый инструмент. Ведь любой актив может быть использован не только с ординарной целью – так сказать, по прямому назначению. Владея этим активом, оценив его денежный эквивалент, вы можете использовать его уже как инструмент получения вторичной прибыли (маржинальная торговля) или в качестве предмета залога, как минимум. Параметры же оценки напрямую зависят от ликвидности и уровня надежности. Так вот, вывод паев во вторичное обращение, в том числе на биржевые площадки, как раз служит поднятию уровня ликвидности пая, особенно, когда речь идет о паях ЗПИФ недвижимости.

Любой закрытый фонд недвижимости – это, по определению, фонд проекта, то есть он рассчитан на определенный срок (достаточно длительный, как правило) и реализацию строительного, реконструктивного или определенного спекулятивного проекта (например, перепрофилирование земли с последующей перепродажей). Отсюда главное неудобство – нельзя реализовать пай, так сказать, по «сумме котировок» с той же легкостью, что и паи открытого ПИФа ценных бумаг. Проще говоря, если идет строительство, то прибыли как таковой нет – одни расходы. Понятно, что стоимость возводимого объекта растет с каждым этажом, но до окончания строительства и сдачи в эксплуатацию (что и означает реализацию проекта и фиксацию прибыли Управляющей компанией) – фактически только на бумаге.

С другой стороны, промежуточная доходность, регулярно начисляемая на паи большинства ЗПИФ недвижимости, заметно повышает привлекательность его как надежного инструмента, особенно если речь идет о рентном фонде (доходность от эксплуатации объекта недвижимости за счет арендных платежей). Спрос на безрисковую, разумную доходность объективно стабилен. Обобщая, можно сказать, что укрепление финансового рейтинга или имиджа фонда – это и есть основная цель, преследуемая Управляющей компанией при выводе паев ЗПИФов на биржу.

Если говорить о влиянии присутствия паев в котировках на имидж компании, здесь бытует мнение – дескать, не получилось закрыть фонд сразу, закрыли технически и уже пытаются продать через площадки. Это совсем не так. Никто не будет создавать ЗПИФ недвижимости просто, что называется, на авось – соберем денег, найдем проект, построим, продадим. У любого проекта есть так называемый стратегический инвестор, в интересах которого, в основном, и создается фонд. И проект реализуется не просто какой-нибудь, а вполне определенный, так сказать, из сферы профессиональных интересов этого инвестора. Проговариваются и прорабатываются все схемы взаимодействия; привлечение, в случае необходимости, сторонних компаний для осуществления определенных операций в ходе реализации проекта, сторонних инвесторов; обсуждается доля паев в свободной продаже, схема и этапы реализации готового объекта и т.д.

Но у того же стратегического инвестора долгосрочного проекта есть и текущие финансовые задачи, требующие сохранения (увеличения) оборотного капитала. И привлечение капитала путем реализации своего пакета паев через ритейл – вполне логичный шаг. Иногда это выглядит как кредитование под залог доли в фонде. Разумеется, при этом предусматривается схема преимущественного выкупа паев этим инвестором в случае их перепродажи после определенного срока или при погашении. В общем, мы возвращаемся к вопросу о причине вывода паев во вторичное обращение, о чем говорили в начале.